GUS potwierdza najgorsze obawy. Deweloperzy masowo wstrzymują inwestycje w Polsce

Polski rynek mieszkaniowy znalazł się na krawędzi głębokiego kryzysu. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego za maj 2024 roku malują obraz gwałtownego hamowania, które może mieć poważne konsekwencje dla milionów Polaków marzących o własnym M. Deweloperzy, stanowiący siłę napędową budownictwa, masowo wstrzymują nowe projekty, a liczba rozpoczynanych inwestycji spada w alarmującym tempie. To już nie chwilowe zawahanie, a wyraźny i niepokojący trend, który zwiastuje trudne czasy zarówno dla kupujących, jak i dla całej gospodarki.

Statystyki są bezlitosne. W maju rozpoczęto budowę o 6% mniej mieszkań i domów niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Co jeszcze bardziej symptomatyczne, aktywność inwestycyjna firm deweloperskich spadła do najniższego poziomu od połowy 2023 roku. Oznacza to, iż na rynek trafi w przyszłości znacznie mniej nowych lokali, co w perspektywie rosnącego popytu może doprowadzić do kolejnej fali podwyżek cen. Eksperci biją na alarm, wskazując, iż rynek wstrzymał oddech, a decyzje o dalszych krokach odkładane są na bliżej nieokreśloną przyszłość.

Dane GUS nie pozostawiają złudzeń. Budowlanka gwałtownie hamuje

Majowe publikacje Głównego Urzędu Statystycznego stały się zimnym prysznicem dla wszystkich obserwatorów rynku nieruchomości. Spadek liczby rozpoczętych budów o 6% w ujęciu rocznym to sygnał, którego nie można ignorować. W praktyce oznacza to tysiące mieszkań, które nie powstaną w najbliższych dwóch latach. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja, gdy przyjrzymy się wyłącznie sektorowi deweloperskiemu – to właśnie tutaj spowolnienie jest najbardziej odczuwalne. Firmy, które do tej pory dynamicznie uruchamiały kolejne etapy osiedli, teraz zaciągają hamulec bezpieczeństwa.

Niepokojące są również dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania. W maju było ich nieco ponad 15 tysięcy, co stanowi spadek o 9% w porównaniu z kwietniem. Choć liczba ta jest wciąż wyższa niż rok temu, miesięczna dynamika pokazuje wyraźne wytracanie impetu. To efekt decyzji inwestycyjnych podejmowanych kilkanaście miesięcy temu, jednak obecne wstrzymywanie budów będzie miało swoje bolesne konsekwencje w przyszłości, tworząc lukę podażową trudną do zasypania.

Kolejnym wskaźnikiem zwiastującym problemy jest malejąca liczba wydawanych pozwoleń na budowę. To papierek lakmusowy nastrojów inwestorów. Skoro deweloperzy nie składają wniosków, oznacza to, iż nie planują rozpoczynać nowych projektów w najbliższych kwartałach. Ten trend potwierdza, iż mamy do czynienia z przemyślaną strategią przeczekania, a nie chwilowym potknięciem.

Dlaczego deweloperzy wstrzymują oddech? Główne przyczyny kryzysu

Decyzje o wstrzymywaniu inwestycji nie biorą się znikąd. Są one wynikiem chłodnej kalkulacji biznesowej, w której ryzyko zaczyna przeważać nad potencjalnym zyskiem. w tej chwili na rynku nieruchomości nałożyło się na siebie kilka negatywnych czynników, tworząc toksyczną mieszankę niepewności.

Pierwszym i podstawowym problemem są nieustannie rosnące koszty. Ceny materiałów budowlanych, choć ustabilizowały się po pandemicznych i wojennych szokach, wciąż pozostają na wysokim poziomie. Do tego dochodzą coraz wyższe koszty pracy, wynikające z presji płacowej i niedoboru wykwalifikowanych pracowników. Każdy z tych elementów podnosi koszt budowy metra kwadratowego mieszkania, co zmusza deweloperów do podnoszenia cen końcowych.

Drugim, kluczowym czynnikiem, jest ogromna niepewność dotycząca polityki pieniężnej. Utrzymywanie wysokich stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową Polaków. Deweloperzy obawiają się, iż choćby jeżeli zbudują nowe osiedla, to zabraknie chętnych zdolnych do sfinansowania zakupu drogim kredytem hipotecznym. Brak jasnych sygnałów ze strony rządu i banku centralnego co do przyszłych programów wsparcia (jak sukcesor „Bezpiecznego Kredytu 2%”) oraz perspektyw obniżek stóp procentowych paraliżuje proces decyzyjny. W takich warunkach bezpieczniej jest wstrzymać inwestycję, niż ryzykować budowę mieszkań, które nie znajdą nabywców.

Inwestorzy indywidualni nie uratują rynku. Sytuacja jest poważna

W statystykach GUS można zauważyć, iż segment budownictwa indywidualnego, czyli osób budujących domy na własne potrzeby, pozostaje względnie stabilny. Niestety, skala tych inwestycji jest zbyt mała, aby zrównoważyć potężny spadek aktywności deweloperów. Osoby prywatne odpowiadają za znaczną część budowanych domów jednorodzinnych, ale to deweloperzy są głównym dostawcą mieszkań w miastach, gdzie popyt jest największy.

Nawet ten segment nie jest jednak w pełni odporny na zawirowania. Rosnące koszty budowy i trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych dotykają również inwestorów indywidualnych. Eksperci ostrzegają, iż jeżeli w drugiej połowie roku banki nie złagodzą swojej polityki kredytowej, a niepewność gospodarcza się utrzyma, również tutaj możemy zaobserwować wyraźne spowolnienie. Rynek nie może liczyć na to, iż Polacy masowo zaczną budować domy, aby załatać dziurę pozostawioną przez deweloperów.

Sytuacja ta pokazuje, jak bardzo rynek mieszkaniowy jest uzależniony od kondycji dużych firm deweloperskich i stabilności otoczenia makroekonomicznego. Gdy deweloperzy chorują, cała branża dostaje gorączki, a pacjentami stają się osoby poszukujące dachu nad głową.

Zapaść czy chwilowa pauza? Eksperci kreślą dwa scenariusze dla Polaków

Obecnie najważniejsze pytanie brzmi: czy jesteśmy świadkami chwilowej korekty, czy początku długotrwałego załamania? Nikt nie jest w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi, ale można nakreślić dwa prawdopodobne scenariusze na najbliższe miesiące.

• Scenariusz optymistyczny (chwilowa pauza): W tym wariancie deweloperzy wrócą do inwestowania, gdy tylko otoczenie rynkowe się ustabilizuje. najważniejsze będą tu ewentualne obniżki stóp procentowych, wprowadzenie nowego, przewidywalnego programu wsparcia kredytobiorców oraz stabilizacja cen materiałów. jeżeli te warunki zostaną spełnione, inwestorzy mogą odzyskać pewność siebie i ponownie uruchomić zamrożone projekty.
• Scenariusz pesymistyczny (początek zapaści): jeżeli wysokie stopy procentowe i niepewność utrzymają się na dłużej, spowolnienie może się pogłębić. Długotrwałe wstrzymanie budów doprowadzi do powstania głębokiej luki podażowej. Na rynku będzie coraz mniej nowych mieszkań, co wbrew logice spowolnienia gospodarczego, może doprowadzić do… gwałtownego wzrostu cen. Ograniczona podaż przy wciąż istniejącym, choć osłabionym popycie, to prosty przepis na drożyznę.

Niezależnie od tego, który scenariusz się zrealizuje, jedno jest pewne: polski rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie zwrotnym. Najbliższe miesiące będą najważniejsze dla przyszłości cen mieszkań i dostępności lokali dla milionów Polaków. Każdy, kto planuje zakup nieruchomości, powinien z uwagą śledzić nadchodzące dane gospodarcze i decyzje polityczne.