Na chińskim rynku nieruchomości pojawia się sygnał, który z punktu widzenia całej gospodarki może być ważniejszy niż same zmiany cen mieszkań. Nie chodzi o powrót dawnej hossy, ale o to, iż sektor zdaje się wychodzić z trendu spadkowego. Po kilku latach, w których nieruchomości były jednym z głównych źródeł słabości chińskiej gospodarki, coraz więcej danych sugeruje, iż rynek zaczyna się stabilizować, zwłaszcza w segmencie mieszkań z drugiej ręki.
Najważniejsze jest to, iż ożywienie nie ogranicza się już tylko do pojedynczych, najmocniejszych gospodarczo metropolii. Widać większą aktywność transakcyjną po Święcie Wiosny, a poprawa rozlewa się także na miasta drugiego i trzeciego kręgu, choć tam ma ona mniej zdecydowany charakter. W chińskich realiach to terytorialny obszar obserwowanego “odbicia”, jego skala mierzona liczbą miast, w których jest ono odnotowywane, mówi zwykle więcej niż jego tempo. jeżeli poprawa obejmuje więcej poziomów rynku, oznacza to, iż nie mamy do czynienia wyłącznie z lokalnym odbiciem w kilku najbogatszych ośrodkach, ale z początkiem szerszej normalizacji.
Trzeba jednak bardzo wyraźnie oddzielić stabilizację od boomu. Dane wskazują, iż liczba transakcji rośnie, a zapasy mieszkań stopniowo się zmniejszają, ale ceny ofertowe w wielu miejscach przez cały czas są znacznie niższe od niedawno odnotowywanych, albo krążą w ich bliskich okolicach. Innymi słowy, rynek odzyskuje płynność, ale nie odzyskał jeszcze dawnej dynamiki cenowej. To zresztą może być dla władz w Pekinie scenariusz korzystniejszy niż ponowny gwałtowny wzrost cen. Chinom nie jest dziś potrzebna kolejna spekulacyjna fala na rynku mieszkaniowym, ale ograniczenie ryzyka dalszego osuwania się sektora.
Właśnie dlatego rynek wtórny ma teraz tak duże znaczenie. To on najlepiej pokazuje realny popyt, nastroje gospodarstw domowych i zdolność rynku do wchłaniania już istniejącej podaży. jeżeli poprawa pojawia się właśnie tam, oznacza to, iż część kupujących wraca na rynek nie dlatego, iż uwierzyła w szybki wzrost cen, ale dlatego, iż uznała obecne warunki za wystarczająco stabilne do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania, domu. Z makroekonomicznego punktu widzenia to istotny sygnał: choćby umiarkowana poprawa w nieruchomościach może osłabić negatywny wpływ sektora na konsumpcję, poczucie bezpieczeństwa majątkowego i gotowość do wydatków.
Drugim ważnym elementem jest to, iż chińska gospodarka coraz wyraźniej szuka nowej równowagi między starym i nowym modelem wzrostu. Nieruchomości nie wracają do roli dominującego silnika koniunktury, a jednocześnie rośnie znaczenie sektorów nowych technologii, zaawansowanej produkcji i AI. Widać to także na rynku pracy. Część poprawy dochodów i wynagrodzeń może wynikać właśnie z przesunięcia zatrudnienia w stronę lepiej opłacanych branż technicznych, a nie z szerokiej poprawy w całej gospodarce. To oznacza, iż odbicie mieszkaniowe i odbicie płac niekoniecznie mają to samo źródło, ale razem tworzą korzystniejsze tło dla stabilizacji.
Chiński rynek nieruchomości nie wraca do dawnego modelu ekspansji, ale przestaje być tak silnym hamulcem jak wcześniej. Z perspektywy Pekinu to może w zupełności wystarczyć. jeżeli sektor przestanie pogarszać nastroje, ograniczy presję na bilanse gospodarstw domowych i pozwoli gospodarce oprzeć się bardziej na nowych gałęziach wzrostu, to choćby umiarkowane odbicie okaże się politycznie i makroekonomicznie cenniejsze niż spektakularny, ale krótkotrwały boom.
Źródła
- Baiguan, Real estate recovery broadens, salary bounces back — Charts of the Week
- Xinhua, More Chinese cities see rising home prices in March
- China Daily Hong Kong, More Chinese cities see rising home prices in March
- China Daily, AI boom drives hiring on tech edge
Leszek B. Ślazyk
e-mail: [email protected]
