Гарантия на дефекты имущества (домохозяйства, здания, общая часть)

Определение дефектов имущества

Согласно предыдущей судебной практике ответственность за физические дефекты предполагается не за ущерб, понесенный покупателем, а за демонстрацию того, что дефект вызвал снижение стоимости или полезности товара. Таким образом, наличие дефектов определяется функциональным критерием, включающим цель предмета и его полезность, а не нормативно-техническим критерием (да: Верховный суд в постановлении от 28 ноября 2007 года, LEX No 483295 и решение Верховного суда от 9 марта 2006 года по делу I CSK 147/05).

В литературе также подчеркивается, что недостатком здания является любое неблагоприятное и непреднамеренное свойство построенного объекта, которое препятствует его целевому использованию, или его обслуживанию, или снижению его эстетики или комфорта пользователя (см. C. G., H. A. «Определение строительного дефекта», Civil Engineer, March 2006).

Физический дефект может состоять в отсутствии такого признака вещи, который вызывает, например, уменьшение стоимости или полезности вещи вследствие цели договора, или уменьшение стоимости вещи вследствие обстоятельств, или уменьшение стоимости вещи вследствие цели обычной цели вещи, а также если вещь не обладает свойством, которое предоставила другая сторона.

При оценке того, имеет ли место тот или иной вид дефекта, статья 354 к.с. гласит, что обязательство должно выполняться в соответствии с его содержанием и в соответствии с его социально-экономической целью и с принципами социального сосуществования (да: решение Слупского районного суда в его решении от 25 октября 2013 года). Акт I C 156/12).

Критерий «существенности» или «серьезности» с гарантиями на имущественные дефекты

В судебном разбирательстве было признано, что лицо, выражающее сущность гарантии статьи 556(1) Закона, не давало квалификации физического дефекта по критерию «сущности» или «серьезного характера» (да: решение Верховного Суда от 10 июля 2002 г. II CKN 111/01, решение Верховного Суда от 13 мая 2003 г., V CKN 230/01).

Демаркация понятия «существенное» и «неважное» может иметь место в договоре между сторонами. Если стороны не указывают эти условия в договоре, следует принять аргумент о том, что при оценке наличия существенного дефекта или необходимости учитывать точку зрения покупателя, а не категории "бесполезности" или "неоценимости" вещей, в договоре купли-продажи должны быть озвучены критерии субъективной квалификации дефектов до пределов, установленных статьей 5 к.с.

Гарантия на дефекты имущества (здания, квартиры) и применимые технические стандарты

Как указано выше, физический дефект по гарантии возникает, когда стоимость или полезность вещи была уменьшена с учетом цели, указанной в договоре, либо в результате договора, либо цели вещи. Для определения наличия этого дефекта применимые технические стандарты не имеют значения. (да: пункт 2 Постановления полного состава Гражданской и Административной палаты Верховного Суда от 30 декабря 1988 года, III CZP 48/88 OSNC 1989/3/336).

С этой точки зрения для определения того, являются ли дефекты здания, указанные покупателем, недостатками по смыслу статьи 556(1) кс, не имеет значения, соответствовало ли в момент, когда здание было построено продавцом (или его предшественниками), и в момент, когда здание было передано продавцом покупателю, применимым техническим стандартам для жилых зданий в соответствующее время. Важно, однако, чтобы ценность или полезность здания, о котором идет речь, была уменьшена из-за цели, вытекающей из использования этого здания (жилой функции).

Отступление от проекта строительства и гарантия на дефекты имущества

Действующее законодательство позволяет при соответствующих условиях отступать от проекта строительства и альтернативных решений. Поэтому дефекты здания зависят не от того, что проект строительства был заброшен, а от того, что решения, используемые при строительстве здания, оказались неэффективными (да: решение Апелляционного суда в Белостоке от 18 февраля 2016 года). См. Закон I ACa 948/15).

Ответственность продавца за гарантию и знание покупателем недостатков

В соответствии со статьей 557 § 1 kc продавец освобождается от ответственности по гарантии, если покупатель знал о дефекте на момент заключения договора.

В прецедентном праве Верховного суда предполагается, что для освобождения продавца от ответственности по гарантии покупатель должен знать о дефекте и вопрос о том, должен ли он знать об этом, например, потому, что дефект был явным (да: решение Верховного суда от 29 июня 2000 года, V CKN 66/00).

Апелляционный суд Белостока в своем решении от 8 июля 2016 года, ссылаясь на Закон I ACa 172/16, признал, что, если дефекты не были видны так называемому невооруженному глазу, они, следовательно, были скрытыми дефектами. Таким образом, даже если покупатели неоднократно и тщательно изучали оспариваемое имущество, не было оснований строить фактическое предположение о том, что они знали об отклонениях от проекта строительства, они также знали о его функциональных дефектах.

Нет вины продавца и ответственности за дефекты имущества

Ответственность продавца за дефекты в вещах фактически является основанной на риске, абсолютной и объективной ответственностью. Это в основном подчеркивается отсутствием свободы от него, демонстрируя отсутствие вины продавца, или даже демонстрируя отсутствие знаний о возникновении или возможности дефекта.

Основной причиной ответственности продавца перед покупателем является демонстрация того, что на объект продажи влияет физический или юридический дефект. Поэтому при рассмотрении таких дел не имеет значения, виновен ли продавец в состоянии объекта покупки или не может быть ему приписан (да: решение Белостокского апелляционного суда от 18 февраля 2016 г.). См. Закон I ACa 948/15).

Предоставление покупателю продавцом гарантии того, что дефектов имущества не существует

Как уже упоминалось, в случае, если покупателю предоставляется гарантия отсутствия дефектов в здании, в установленном законом положении статьи 564 к.с., субъект действия продавца не имеет значения - ни намерение стороны, ни знание о наличии дефекта в объекте продажи не требуется.

Это положение, с коварным действием продавца, приравнивается к эффекту предоставления покупателю уверенности в неадекватности вещей, с которыми продавец может действовать в такой недобросовестности - преднамеренно, преднамеренно, уверен в неадекватности, зная недостатки, а также добросовестно, будучи убежденным в отсутствии недостатков или обладание определенными качествами. Таким образом, целью статьи 564 является защита покупателя, а не только наказание за поведение продавца. Отсюда его нельзя интерпретировать узко.

Таким образом, содержание статьи 564 k.c. исключает последствия неопределенного выполнения покупателем действий по уходу, предусмотренных в статье 563 (1) и (2) k.c. Несмотря на несвоевременность, покупатели получают полную защиту как тогда, когда они становятся жертвой обмана, так и тогда, когда им его не хватает, и покупатель действовал с уверенностью, чтобы предоставить продавцу характеристики, свойства вещей.

Форма и передача гарантии покупателя о том, что дефектов имущества не существует

Как в доктрине, так и в юриспруденции предполагается, что уверенность покупателя в том, что дефектов не существует, может основываться на четком общем утверждении, что вещь без дефектов, или на утверждении покупателю, что вещь имеет определенные качества, которыми он фактически не обладает.

Эта гарантия может исходить непосредственно из договора, а также из информации, доступной от продавца, а также информации, отображаемой на предметах или в документации, относящейся к нему (да: решение Верховного суда от 27 января 2004 года, II CK 378/02, от 19 октября 2005 года, V CK 260/05).

Гарантия может быть выражена знаками, символами, в силу обстоятельств или, наконец, неявным образом, который может полагаться на продавца, молча соглашающегося с ожиданиями, выраженными покупателем в отношении приобретенной вещи.

Скрытое сокрытие дефектов имущества (зданий, квартир) продавцом

Подложное сокрытие дефекта является преднамеренным действием продавца, направленным на умышленное сокрытие дефекта, при этом основания для такого разбирательства должны быть знание продавца о наличии дефекта. Это знание должно сопровождать продавца также в том случае, если признается, что уловка заключается в том, чтобы просто не информировать покупателя о выявленном дефекте (да: решение Верховного суда от 1 апреля 2003 года II CKN 1382/00, LEX No 28819).

Следствием коварного сокрытия дефекта, а также того, что покупатель уверяет продавца, что дефектов не существует, является отсутствие срока действия гарантийных прав покупателя.

Определение здания в руках

Верховный суд в своем решении от 25 января 2006 года No I CK 247/05 (LEX No 346091) отметил, что доктрина сильно преобладает в пользу широкого понимания понятия «здания», используемого в положении статьи 568 §1 k.c., которое не ограничивает смысл строительного закона, теперь статья 3 (2) Закона о строительстве, согласно которой здание является зданием, которое постоянно связано с землей, отделено от пространства строительными перегородками и имеет фундаменты и крыши. Такое определение здания не соответствует объему или цели статьи 568(1) Закона, которая, с одной стороны, заключается в временном ограничении гарантии, как учреждения, которое не благоприятствует определенности торговли и которое формирует ответственность в соответствии с очень строгими правилами, а с другой стороны, предусмотренные в нем сроки также должны учитывать интересы правообладателя и давать возможность раскрыть себя в течение срока их дефектов. Поэтому законодатель дифференцировал продолжительность срока предварительного заключения в зависимости от типа вещи и реального времени выявления дефектов.

По этим причинам определение термина «строительство», используемое в Статье 568(1), полезно не только для определения термина «строительство», но и для определения других понятий, содержащихся в положениях этого закона, таких как, например, определение «строительного объекта», которое охватывает такие различные объекты, как здания, аэропорты, укрепления, спортивные сооружения и небольшие архитектуры, такие как часовни и придорожные кресты, песочницы и качели. Размер, стоимость и объем работ, необходимых для создания таких объектов, а также способ их использования и продолжительность каких-либо дефектов настолько различны, что нет оснований для того, чтобы они охватывались общим термином «здания», используемым в статье 568 (1) до н.э., как предлагают сторонники широкого определения этого понятия, предлагая, чтобы они охватывались «объектами строительства» в значении статьи 3 (1) Закона о строительстве.

Поэтому Верховный суд прямо постановил, что определения, содержащиеся в Законе о строительстве, были приняты для целей административного права и не могут быть переданы непосредственно в статью 568 § 1 k.c., цель которой совершенно иная и которая использует термин «строительство» в другом смысле. В частности, учитывая цель данного положения, он считает, что законодательная власть на самом деле представляет собой сложную строительную площадку и имеет серьезное экономическое и коммунальное значение, возможные недостатки которой не могут быть выявлены в течение короткого периода в два года с даты выдачи, и поэтому необходимо охватить такой объект пятилетним сроком предварительного заключения. Вышеупомянутая позиция Верховного суда была встречена с одобрением представителей доктрины (так: Павел Охман, голосование по решению от 25 января 2006 года в Glos 2012/4/40-44), и решение Апелляционного суда в Щецине от 21 февраля 2013 года. Ссылка на закон I ACa 732/12).

Предприятие, имеющее право жаловаться на строительные дефекты (недвижимость) на ручках

Только покупатель должен подать жалобу на продавца и, следовательно, преследовать претензии по гарантии правообладателя.

Аналогичным образом, в случае жилищного сообщества отдельные члены жилищного сообщества в качестве покупателей помещений имеют право уведомлять продавца о дефектах здания. Уведомление жилищного сообщества о дефектах рассматривается как действие третьей стороны и, следовательно, не соответствует критериям статьи 563 k.c.

Если, таким образом, индивидуальные владельцы - члены сообщества потеряли свои права на гарантию из-за течения времени, они не могли эффективно передать свои права на гарантию истцу Сообщества (цессии), поскольку эти требования истекли (да: решение Вроцлавского районного суда от 13 марта 2014 года). Акт No I C 482/13).

Форма представления покупателем дефектов имущества по гарантии

Апелляционный суд в Кракове в своем решении от 31 мая 2016 года Ссылка на закон I ACa 937/15считает, что отчет о дефекте имущества не требует какой-либо конкретной формы, поэтому он эффективен как по телефону, так и электронными средствами.

Уведомление доверенным лицом или мессенджером также должно считаться допустимым, поскольку Закон не налагает никаких ограничений в этом отношении. Если дефекты касаются имущества, подлежащего совместному владению, заявление о дефекте, как акт, направленный на поддержание общего права, следует считать так называемым. консервативный которой, в соответствии со статьей 209 до н.э., каждый из совладельцев имеет право, имея силу в отношении всего имущества и, таким образом, против других совладельцев.

Снижение цены при дефектах в части общего имущества

Окружной суд Варшавы в своем решении от 19 сентября 2016 года Акт III C 1634/06 (после внесения судом первой инстанции предварительной поправки в решение районного суда апелляционным судом) было установлено, что право покупателя требовать снижения цены в случае дефекта в продаже не ограничивается случаями, когда дефект затрагивает все дело. Это право также предоставляется в случае продажи составного изделия, только часть которого подвержена дефекту, даже если эта часть не вступает в торговлю самостоятельно и не была оценена отдельно при заключении договора купли-продажи. Ибо нет никакого препятствия для снижения цены, сравнивая цену всех вещей без дефектов с ценой вещи, часть которой имеет недостаток.

В случае многоквартирного имущества, общие части которого имеют дефект, разница в стоимости вещи, указанной в статье 560 к.с. Статья 3 должна быть рассчитана путем сравнения цены всех помещений в недвижимом имуществе, которые могут быть получены от их продажи, если недостатки в общих частях не существуют, с ценой тех помещений, которые могут быть получены путем продажи их при общих дефектах.

По мнению Суда первой инстанции, таким образом, мнение, выработанное в прецедентном праве Верховного суда, не было применимо в обстоятельствах дела, согласно которым в случае невозможности или значительных трудностей для покупателя продемонстрировать связь, в которой стоимость дефектного имущества остается на его стоимость, рассчитанную с учетом существующих дефектов (статья 560(3) к.с), покупатель не может требовать снижения цены (да: постановление Верховного суда от 21 марта 1977 г., III CZP 11/77, OSNC 1977/8/132). Как указывалось ранее, в случае обнаружения дефектов в частях общего здания, где имеется много помещений, можно определить разницу между стоимостью имущества, свободного от дефектов, и стоимостью вещи в состоянии с дефектами. Причиной в данном случае стала община после передачи претензий местным собственникам.

Уведомление одного из совладельцев о дефекте части общей собственности

Продажа помещений осуществляется вместе с акциями в разделяемых частях имущества. Недостатки общих деталей также являются недостатками объекта продажи.

Осведомленность о наличии дефекта на стороне продавца касается дефектов, а не претензий, связанных с ним. Поэтому достаточно, чтобы продавец был проинформирован о невыгоде даже от одного из совладельцев, приобретающих помещение (здание, квартиру, имущество).

Осведомленность о недостатках общих частей, полученных от одного из совладельцев, достаточна для удовлетворения требований других совладельцев. Таким образом, хотя каждый покупатель имеет свою собственную претензию с гарантией, уведомление о дефектах в общих частях является консервативной деятельностью (статья 209 до н.э.), поскольку невозможно отделить состояния сознания, связанные гарантией, от дефектов всего здания.

Кроме того, любое присоединение для исправления дефекта в отношении объекта, приобретенного совладельцами, делает уведомление без предмета о тех же дефектах совладельцами, и исправление дефекта повлияет на все другие (да: решение Апелляционного суда в Кракове от 31 мая 2016 года). Ссылка на закон I ACa 937/15).

Отсутствие реакции продавца на жалобу покупателя (потребителя) в течение 14 дней

О последствиях недействия продавца в течение 14 дней подать жалобу покупателю - Читайте здесь

Доказательства частных экспертов о строительных дефектах

Доказательства от частных экспертов, приложенные к заявлению покупателя (причине), принимаются судом как осуществляемые с целью составления таких заключений от имени истца и их содержания и дат, на которые они были получены. Однако это не является доказательством наличия дефектов, поскольку истец мог продемонстрировать обстоятельства только доказательствами из заключения эксперта и показаниями свидетелей, проведенными в конкретном судебном разбирательстве (да: решение Вроцлавского районного суда от 13 марта 2014 года), См. I C 482/13).

Экспертное заключение как источник указания дефектов имущества (местонахождения, квартиры, здания)

В соответствии со статьей 278(1) Кодекса, в случаях, требующих специальной информации, суд может, заслушав запросы сторон о количестве экспертов и их выборе, пригласить одного или нескольких экспертов для консультации с ними.

Мнение эксперта должно быть профессиональным и являться результатом полного и тщательного анализа собранных доказательств, логичным и однозначным.

Мнение эксперта, а также другие доказательства оценки в соответствии с пунктом 1 статьи 233 постановления Общего суда о том, что Суд первой инстанции оценивает достоверность и силу доказательств по собственному убеждению на основе всестороннего изучения доказательств. В этом отношении, однако, экспертное мнение различает конкретные критерии оценки. Они должны соответствовать принципам логики и общего знания, уровню экспертного знания, теоретической базе мнений, мотивации и степени твердости его выводов. Предметом экспертного заключения является не изложение фактов, а их оценка на основе экспертизы (специальных сообщений) (да: решение Слупского районного суда от 25 октября 2013 года). Акт I C 156/12).

Поэтому она не подлежит проверке как доказательство фактов на основе критерия истины и ошибки.

Назначение дополнительных экспертов в области строительства

Обвинения стороны в адрес эксперта не должны ограничиваться утверждением выводов, основанных на субъективной оценке доказательств.

Вопрос о том, следует ли Суду первой инстанции назначать других экспертов и обогащать доказательства для получения дополнительных заключений, был прояснен в решении Верховного суда от 15 февраля 1974 г. по делу No 817/73 (не опубликовано), согласно которому доказательства из заключения эксперта не могут быть применены ко всем правилам доказывания, и в частности к статье 217(1) Общего суда. Поэтому, если суд получил от экспертов специальную информацию, необходимую для вынесения материального и надлежащего решения, нет необходимости требовать обновления или дополнения доказательств.

Назначение другого эксперта оправдано только в том случае, если мнение предыдущего эксперта является неполным, непонятным и не отвечает на поставленный в порядке вопрос (да: решения Верховного суда от 4 августа 1999 года, I PKN 20/99, 14 мая 1997 года, II UKN 108/97, 18 сентября 1997 года, II UKN 260/97, и 10 декабря 1997 года, II UKN 391/97).

Права покупателя по гарантии на дефекты имущества

Если проданный товар имеет дефект, покупатель может потребовать, чтобы обмен товаров был свободен от дефектов или устранил дефект. Продавец обязан заменить дефектный товар дефектом, свободным от дефектов, или удалить дефект в разумные сроки без неоправданных неудобств для покупателя.

Покупатель может также сделать заявление о снижении цены или выходе из договора, если продавец немедленно и без неоправданных неудобств для покупателя не заменит дефектный товар дефектом, свободным от дефектов, или не удалит дефект. Однако это ограничение не применяется, если товар уже был упомянут или отремонтирован продавцом или продавец не выполнил обязательство заменить товар дефектом, свободным от дефектов, или удалить дефект (статья 560 Kc).

Смысл неэффективного ремонта строительных дефектов (домохозяйств, объектов недвижимости)

Неэффективный ремонт не может рассматриваться как ремонт, поскольку ремонт предназначен для устранения дефектов, то есть для того, чтобы сделать вещь неэффективной (да: Комментарий к Гражданскому кодексу). Книга третья. Commitments, Volume 2, under ed. G. Bieńek, ed. LexisNexis, Warsaw 2006, p.

Спрос на снижение цены на строительные дефекты по гарантии и НДС

Согласно прецеденту, НДС имеет ценность для денег. Покупатели также будут вынуждены нести стоимость этого налога, поэтому нет оснований для того, чтобы разница в цене здания учитывалась только в чистой сумме. Поэтому сумма, взимаемая с покупателя продавцом, должна быть увеличена причитающимся НДС.

Обязательство собирать и проверять предметы покупателем и гарантия на дефекты имущества

Как уже было сказано, функциональные соображения, определяемые в договоре или связанные с требованиями нормального использования, необходимы для оценки физических дефектов вещей. Потребители не обязаны проверять наличие дефекта.Кроме обычных обязательств, связанных с получением предметов в соответствии с договором.

Эти обязательства должны быть выполнены покупателем путем проведения должной осмотрительности путем проверки права собственности продавца на рассматриваемое имущество, местоположения, внешнего вида и общего состояния имущества. От покупателя не может требоваться назначение экспертов для проверки соответствия проектно-строительной документации фактическому состоянию достройки здания (да: постановление Слупского районного суда от 25 октября 2013 г.). См. Закон I С 156/12).

Обзор недвижимости покупателем с привлечением специалиста

Варшавско-Пражский районный суд в Варшаве в постановлении от 22 декабря 2014 года Акт No I C 710/08 Привычка смотреть на здание с привлечением специалиста сложилась не только на потребительском рынке, но и на рынке недвижимости в целом, в том числе и на профессиональных объектах. Поэтому по отношению к мирянам этот обычай следует интерпретировать с осторожностью — как неочевидный для лиц, не знакомых с вещами, и которые первыми совершают такую сделку. Это также связано с определенными, значительными затратами, которые не каждый покупатель имеет возможность нести.

Нет никаких оснований для такого принуждения или обязательства со стороны потребителя. Прежде всего, следует иметь в виду, что если продавец является профессионалом в этом вопросе, он должен знать строительный закон, принципы строительства и надлежащего исполнения и обеспечить их применение. Потребитель имеет право на уверенность в профессионализме и компетентности продавца, который должен знать положение дел и информировать о нем (с учетом профессионального и профессионального характера его сообщений в этом вопросе).

Таким образом, у покупателя нет причин предоставлять продавцу полную и профессиональную экспертизу того, есть ли у проданного товара - наверняка - скрытые дефекты или предполагать профессиональную нечестность. Невозможно передать неспециалисту обязанность и расходы по проверке каждый раз, когда застройщик или строительная компания допустили дефекты, которые она не замечает или не раскрывает. Составление технической оценки здания, в частности в письменной форме, влечет за собой значительные финансовые затраты, как если бы рисковал потенциальный покупатель (в данном случае истец), который не был бы возмещен продавцом, если бы сделка не произошла в свете раскрытия состояния здания.

Поэтому использование потребителем помощи эксперта не является его обязанностью — это не формируемый принцип поведения.

Акты усердия покупателя профессионала при гарантии на строительные дефекты

При продаже между трейдерами покупатели теряют свои гарантийные права, если они не осмотрели товар вовремя и способом, принятым для таких вещей, и не сразу уведомили продавца о дефекте, а если дефект появился на свет только позже — если они не уведомили продавца сразу после его определения.

Таким образом, для того, чтобы иметь возможность эффективно осуществлять свои права в соответствии с гарантией, покупатель имущества должен сохранить уход, упомянутый в Статье 563(1).

Это зависит от действий по уходу: во-первых, обязанность изучить приобретенный товар способом, принятым для таких вещей; во-вторых, немедленно уведомить продавца о выявленном дефекте.

Уведомление о дефектах не требует определенной формы, но покупатель дефектной вещи несет бремя доказывания того, что уведомление пришло к адресату (статья 6 k.c.).

Таким образом, даже если спорное здание (недвижимое имущество) содержало дефекты, дающие покупателю право осуществлять права, вытекающие из гарантии на физические дефекты, упомянутые в статье 556 (1) k.c., несоблюдение актов по уходу приведет к истечению любых прав, вытекающих из положений, регулирующих гарантию на физические дефекты проданных товаров.

Однако утрата гарантийных прав не происходит, несмотря на несоблюдение покупателем сроков для осмотра предметов или уведомления продавца о дефекте, если продавец знал о дефекте или заверил покупателя в отсутствии дефектов.

Срок осуществления прав с ордерами на имущественные дефекты

Продавец несет ответственность за гарантию, если физический дефект имущества (здания, квартиры, помещения) установлен в течение пяти лет со дня выдачи товара покупателю.

Этот термин является не сроком давности, а исключительным термином.

Из устоявшихся взглядов доктрины и юриспруденции Верховного суда следует, что эффект от истечения срока приводит к прекращению иска, для которого он был зарезервирован. Он направлен на временное ограничение гарантии, как учреждения, которое не благоприятствует определенности торговли и которое формирует ответственность продавца за дефекты вещей, продаваемых по очень строгим правилам (да: постановление состава 7 судей от 19 мая 1969 года III CZP 5/68, OSNCP 1970, пункт 117 - правовое правило; постановление от 5 июля 2002 года III CZP 39/02). OSNC 2003/6/78).

Начало срока исполнения с ордерами на имущественные дефекты

Если неисправное помещение было выдано до заключения договора передачи права собственности, срок осуществления прав с гарантией исчисляется со дня заключения договора. Трудно согласиться с тем, что покупатели помещений будут ограничены во времени для осуществления прав по гарантии до того, как они приобретут право собственности по договору купли-продажи.

Однако сохранение срока, указанного в статье 568, не имеет значения. 1 k.c. административный акт, который был разрешением на использование. Начало периода, упомянутого в этом положении, относится к дате выдачи пункта, а не к его вводу в эксплуатацию (поэтому: Апелляционный суд Варшавы в своем решении от 5 декабря 2012 года по делу No VI A Ca 705/12).

Срок, предусмотренный в статье 568(1) к.с. для осуществления прав, исчисляемый «с даты выдачи товара покупателю», не может начинаться до заключения договора купли-продажи, но может начинаться позже, если товар был выпущен позднее заключения договора купли-продажи. Если продажа касалась предмета, который на основании другого договора удерживался покупателем, этот период начинается с момента заключения договора купли-продажи (да: решение Верховного суда от 25 апреля 2014 г. II CSK 415/130, и Окружной суд Познани в своем решении от 8 марта 2016 года, см. акт XVIII C 330/15).

Как правильно указал Верховный суд, это связано с тем, что только депонирование положений статей 556 - 576 к.с. в разделе XI книги Третьего Гражданского кодекса о договоре купли-продажи показывает, что учреждение строго связано договором. Это совокупность дополнительных прав покупателя на компенсацию своей позиции во взаимном соглашении, согласно которым в обмен на уплаченную цену он должен получить эквивалентную выгоду от продавца в виде неэффективной и соответствующей вещи. Таким образом, ответственность продавца за дефекты заключается в заключении договора купли-продажи и выпуске и сборе товара покупателем..

Сроки осуществления гарантийных прав в отношении общей вещи

Срок, установленный для осуществления гарантийных прав, истекает для каждого из собственников в индивидуальном порядке, которые осуществляют полномочия, указанные в статье 209 (Оборудование совместных собственников для действий по сохранению общего права). Поэтому неверно полагать, что этот срок начинает действовать для всех собственников помещений на дату заключения первого договора купли-продажи. Поэтому для оценки его поведения необходимо установить даты заключения договоров купли-продажи теми совладельцами, которые передали права истцу Сообщества, при определении того, правильно ли совладелец, сохранивший срок, уведомил о дефектах (либо самостоятельно, либо Сообществом после заключения договора уступки) (да: Апелляционный суд Варшавы в своем решении от 5 декабря 2012 года по делу No VI A Ca 705/12).

Претензии покупателя на рынке вторичной недвижимости, по отношению к застройщику

Предприятие, приобретающее недвижимость на вторичном рынке, напрямую не связано с договором купли-продажи с застройщиком. Таким образом, покупатель не имеет права обращаться к застройщику с гарантийными требованиями. Тем не менее, можно передать эти права в форме уступки покупателем недвижимости от застройщика вторичному покупателю.

Гарантийная и компенсационная ответственность, основанная на общих принципах

Гражданский Кодекс предусматривает два различных режима ответственности для продавца недвижимости. Прежде всего, это ответственность гарантии за физические дефекты в имуществе. Во-вторых, это компенсационная ответственность «бывшего контракта» за ненадлежащее исполнение или дефолт (статьи 471 и т.д.).

В свете статьи 471 k.c., условия для компенсации по бывшему контракту:

• дефолт или дефолт должника,
• ущерб кредитору и
• наличие адекватной причинно-следственной связи между тем фактом, что должник не выполнил или не выполнил свое обязательство, и ущербом, понесенным кредитором.

Кроме того, в соответствии со статьей 471 к.с. должник несет ответственность за ущерб только в том случае, если неисполнение или исполнение обязательства обусловлено обстоятельствами, за которые он несет ответственность. В статье 472 k.c разъясняется, что принципом является ответственность должника за неосуществление должной осмотрительности при исполнении обязательства.

Независимость ответственности в отношении гарантий от ущерба на основе общих принципов

Верховный суд постановил в своем решении от 25 января 2006 года, акт ссылка I CK 247/05, что ответственность по гарантии (статья 560 Кодекса) не зависит от ответственности за ущерб, на основе общих принципов, т.е. статьи 471 и последующие.

Эта независимость проявляется в том, что при возникновении дефекта У вас есть выбор, как получить компенсацию.Поскольку он может требовать свои права с ордерами на дефекты, он также может требовать компенсацию за фактический ущерб, который он понес. Кроме того, гарантийные права на физические дефекты не являются компенсационными и служат для удовлетворения совершенно иных интересов, чем требования о компенсации.

Утрата гарантийных прав и возможность требовать договорной ответственности

Поскольку в настоящее время преобладает мнение о том, что ответственность по договору, возникающая в результате ненадлежащего исполнения или неисполнения договора, регулируется правилами, изложенными в статье 471 к.с., и не связана с конкретным режимом гарантии, это означает, что претензии, возникающие из ответственности по договору, также могут быть предъявлены после утраты прав по гарантии (постановление семи судей Верховного суда от 13 мая 1987 года, III CZP 82/86, OSNCP 1987, No 12, пункт 189 и постановление полного состава Гражданской и Административной палаты Верховного суда от 30 декабря 1988 года, III CZP 48/88, OSNCP 1989, No 3, пункт 36).

Иными словами, даже утрата покупателем гарантийных прав на дефекты не исключает возможности для покупателя требовать компенсации на общих основаниях за ущерб, понесенный покупателем в результате ненадлежащего исполнения продавцом дефектных товаров. Выдача продавцом дефектного товара, несомненно, также является ненадлежащим исполнением обязательства, последствия которого регулируются положениями статей 471 и далее..

Гарантия отвечает интересам покупателя и никоим образом не может ухудшить его положение, но есть определенные претензии. Покупатель также может быть не заинтересован в гарантийных требованиях и выбрать для достижения своих целей режим договорной ответственности на общих условиях (да: решение Апелляционного суда в Катовице от 10 апреля 2018 года). См. Закон I ACa 927/17).

Иск о возмещении ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора на строительство, заключающегося в продаже зданий с дефектами, может быть основан на статьях 471 и 363 (1). По сути, ответственность контрагента за предоставление дефектного предмета предполагается регулировать правилами, установленными статьей 471 Кодекса, и может быть запрошена независимо от выполнения условий с гарантией (да: постановление состава семи судей Верховного суда от 13 мая 1987 года, III CZP 82/86). OSNCP 1987/12/189 и постановление полного состава Гражданской и Административной палаты Верховного суда от 30 декабря 1988 года, III CZP 48/88, OSNCP 1989/3/36.

Условие, при котором сторона договора об учреждении отдельного имущества и его продаже получает от продавца дефектный предмет вместо согласованного в договоре предмета, позволяет правообладателю требовать естественной реституции в виде устранения дефектов имущества на основании общих правил договорной компенсационной ответственности (да: состав семи судей Верховного суда от 12 февраля 1991 года). Ul CRN 500/90, OSNC 1992/7-8/137.

Основания для появления у покупателя с компенсационным иском о ненадлежащем строительстве здания (недвижимости, помещений)

Как указывалось выше, покупателям не препятствуют подавать иск в соответствии со статьей 471 кв.с. о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи. Ненадлежащее исполнение обязательства продавцом может состоять в том, что в нарушение принципа лояльности двух сторон договора купли-продажи он заверил покупателей, что здание, являющееся предметом сделки, не имело дефектов, хотя и было несовместимо с реальным положением дел и давало покупателям дефектную вещь.

Денежная сумма ущерба покупателя выражается здесь разницей между суммой цены, уплаченной продавцу, эквивалентной неизменному объекту продажи, и стоимостью дефектного товара на момент его выдачи покупателю.

Покупатель (причина) может также установить требование о возмещении убытков на общих условиях (статья 471 Кодекса), в качестве возможного основания ответственности ответчика продавца, заявив, что при отсутствии каких-либо оснований для учета требования о снижении цены с гарантией он просит, чтобы заявление оценивалось как требование о возмещении убытков, исходя из статьи 471 Кодекса.

Ответственность, основанная на общих принципах, как запрос на возможное действие

Продавец несет ответственность в соответствии со статьей 471 k.c. не за сами дефекты, а за ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением договора, заключающегося в выдаче покупателю дефектного товара.

Принятие ответственности ответчика в соответствии со статьей 471 Кодекса не подлежит доказательству истцом того, что неправильное исполнение обязательства является результатом обстоятельств, за которые ответчик несет ответственность. Ответчик, чтобы быть фактически освобожденным от своей ответственности, должен доказать, что его ненадлежащее исполнение его обязанности было следствием обстоятельств, за которые он не несет ответственности (да: решение Апелляционного суда в Белостоке от 18 февраля 2016 года); Ссылка на закон I ACa 948/15).

Требования о компенсации по договору, связанные с дефектами в общем имуществе

Каждый покупатель отдельного имущества имеет право на договорные требования о компенсации, связанные с дефектами в общем имуществе. Однако специфика этих претензий заключается в том, что они касаются совместной собственности всех собственников помещений. Это не вызывает особых проблем в случае иска о компенсации в денежном выражении. Выплата денежной суммы является делимым пособием, поэтому каждый владелец может претендовать на компенсацию в зависимости от размера своей доли.

В случае уступки права покупателя по гарантии на дефекты общего имущества жилищному сообществу он может передать только иск, ограниченный размером его доли (да: решение Апелляционного суда в Катовице от 10 апреля 2018 года, См. Закон I ACa 927/17).

Ущерб, понесенный покупателями из-за неадекватного строительства здания (недвижимости)

Ущерб, понесенный покупателями в связи с ненадлежащим исполнением продавцом (например, застройщиком) здания (недвижимости) (ex contract liability), будет стоить доведения состояния здания до состояния, соответствующего предполагаемому условию, то есть условию, позволяющему ему проживать в условиях, требуемых строительным законом (да: решение Апелляционного суда в Кракове от 31 мая 2016 года). Ссылка на закон I ACa 937/15).

Правовые основания для выбора компенсации за ущерб в соответствии с общими правилами

В соответствии со статьей 363. § 1 kc, возмещение ущерба должно быть произведено, по выбору потерпевшего, либо путем восстановления состояния предыдущего, либо путем выплаты соответствующей денежной суммы. Однако, если невозможно восстановить прежнее, или если это сопряжено с чрезмерными трудностями или издержками для обязанного лица, требование пострадавшего ограничивается деньгами.

Если компенсация должна быть взыскана денежными средствами, сумма компенсации должна быть установлена по ценам на дату компенсации, если только особые обстоятельства не требуют, чтобы цены в другое время были взяты за основу.

Основано на иске о возмещении ущерба только на гарантийных правах и постановлении о возмещении ущерба на общих принципах

Как заявил Верховный суд в своем постановлении от 11 декабря 2011 года V ЦСК 180/09, Lex No 551156, если истец указал, что он просил ответчика вынести решение о определенной сумме для снижения цены неисправной вещи, он поэтому определил, что свои действия основывает на режиме ответственности ответчиков за дефекты проданной вещи и сформировал процесс как основанный на абсолютной ответственности ответчиков на основе риска.

В своем заявлении о причинах Верховный суд заявил, что Недопустимо в такой ситуации рассматривать судом по собственному ходатайству, имеются ли основания для принятия возмещения от ответчика.. Поскольку истец в иске выбрал режим ответственности ответчика за дефекты проданных товаров и, таким образом, сформировал рамки судебного разбирательства, включая сферу защиты ответчика и признание суда, суд не может по своему собственному ходатайству изменить основания ответственности ответчика на компенсацию, поскольку это нарушит процессуальный баланс сторон и подорвет принцип беспристрастности суда.

Статья 321 § 1 k.p.c, определяющая пределы суждения, указывает на то, что невозможно вынести решение по вещи, которая не была предметом требования, то есть судить о чем-то ином, чем запрашиваемая сторона (принцип ne Eat iudex ultra petita partium). Поэтому просьба о принятии мер определяет не только ее объект, но и ее фактическую основу. Суждение о денежной сумме, которая находится в пределах суммы действия, но с другой фактической точки зрения, представляет собой суждение выше требования. (да: решение Верховного суда от 18 марта 2005 г. II CK 556/04, OSNC 2006, из 2, пункт 38; решение Верховного суда от 7 ноября 2007 г. II CSK 344/07, Lex 388844).

Претензия о снижении цен и договорная ответственность

Верховный суд постановил в своем решении от 11 декабря 2012 года по делу CSK 180/09, что требование о снижении цены было требованием, предусмотренным только в статье 560 k.c. относительно ответственности продавца в отношении гарантии на дефекты. Это не является требованием о возмещении ущерба, поскольку ущерб в значении статьи 471 Кодекса, упомянутого в статье 361 (2) Кодекса, представляет собой разницу между положением имущества потерпевшего до и после события, причинившего ущерб, то есть ухудшением стоимости дефектной вещи, а не ее цены в порядке, установленном в статье 560 (3) Кодекса.

Законный представитель жилищного сообщества для получения гарантии

В своей резолюции от 23 сентября 2004 года (Событие III CZP 48/04) Верховный суд при решении юридического вопроса о том, имеет ли жилищное сообщество в соответствии со статьей 6 Закона о местном имуществе активную законность требовать ответственности за физические дефекты, связанные с общим имуществом, и требования о компенсации, связанные с этими дефектами, в отношении организации, которая продала отдельные жилые помещения своим членам в недавно построенном здании, выразил свое мнение, что жилищное сообщество не имеет действующей карты для требования возмещения убытков, связанных с физическими дефектами имущества, общего для продавца отдельной собственности на помещение, если только собственник помещения не передал ему эти претензии. Однако Верховный суд не рассмотрел этот вопрос в упомянутой резолюции.

Только эти сомнения были окончательно урегулированы в последнем постановлении от 29 января 2014 года (Закон Сыгна III CZP 84/13), в котором Верховный суд 7 судей заявил, что владелец помещения мог на основании договора передачи передать жилищной общине права, которые он имел на продавца помещения в связи с физическими дефектами общего имущества.

Таким образом, было сочтено, что с точки зрения правоспособности жилищного сообщества речь идет о приобретении помещений по договорам передачи от собственников и последующем расследовании в процессе, начатом сообществом против продавца помещения, претензий, касающихся физических дефектов общего имущества, хотя это претензии, удерживаемые индивидуально каждым собственником, а их источником является соглашение о продаже отдельной собственности на помещения за соответствующую долю общего имущества. Это включает в себя требования, которые состоят как из тех, которые возникают из правил гарантии на физические дефекты проданных товаров, так и требования компенсации за дефекты общих частей на общих условиях.

Верховный суд в своем постановлении от 14 марта 2007 года по делу I ЦСК 387/06 заявил, что иски, касающиеся снижения цены собственников помещений, связанные с их приобретением с физическими дефектами частей общего здания и компенсацией ущерба, причиненного дефектным исполнением договоров, не подпадают под пределы правоспособности жилого сообщества. Каждый покупатель отдельного имущества имеет право на договорные требования о компенсации, связанные с дефектами общего имущества, хотя их специфика заключается в том, что они касаются совместной собственности всех владельцев помещений.

С другой стороны, в постановлении Верховного суда от 23 сентября 2004 года ссылка на Закон III CZP 48/04 гласила, что жилищное сообщество не имеет активной законности добиваться возмещения за физические дефекты. общее имущество, в отношении продавца отдельного имущества жилого помещения, если только собственник помещения не передал ему эти претензии.

Жилищное сообщество имеет активное процессуальное разрешение на выдачу иска о возмещении ущерба в той мере, в какой это относится к претензиям, переданным ему индивидуальными владельцами помещений, в отношении требований о возмещении ущерба; речь идет только о претензиях, которые связаны с физическими дефектами в частях общего здания и которые были фактически переданы сообществу первоначальными владельцами, то есть теми, кто приобрел помещения в собственность непосредственно у ответчика. Таким образом, истец получил иски не в полном объеме, а в значительной их части (да: решение Апелляционного суда в Варшаве от 23 апреля 2013 года No VI Aca 975/12).

Передача жилищному сообществу претензий по физическим дефектам зданий как акт обычного управления

В свете связи между претензиями, связанными с устранением дефектов в части здания с управлением имуществом, руководство жилищного сообщества имеет право заключить от имени общины договор на передачу претензий по физическим дефектам зданий. Такие действия должны оцениваться как нормальная управленческая деятельность, связанная с управлением общим имуществом.

Функционирование обычного совета директоров - это, несомненно, сбор средств на счет ремонтного фонда для удовлетворения потребностей поддержания надлежащего статуса общего имущества. Трудно признать, что дополнительное предъявление требований о снижении отпускной цены помещений не включено в каталог обычной управленческой деятельности. Кроме того, такой вид деятельности не упоминается в формулировке статьи 22 Закона о местном имуществе как деятельность, выходящая за рамки обычного совета директоров. Поэтому нет никакого отношения к утверждению, что администратор истца Сообщества должен иметь отдельное постановление Сообщества, разрешающее заключение от имени Сообщества соглашения о назначении требований (да: решение Вроцлавского районного суда от 13 марта 2014 года). См. I C 482/13).

Апелляционный суд в Катовице в своем решении от 10 апреля 2018 года Ссылка на закон I ACa 927/17, постановил, что собственник помещения может на основании договора передачи передать жилищной общине права, которыми он пользуется по отношению к продавцу помещения в связи с физическими дефектами общего имущества, что относится как к правам с гарантией, так и к договорным требованиям о компенсации.

Продажа недвижимости (домов, зданий) во время гарантийного пробега

Апелляционный суд во Вроцлаве в своем решении от 18 марта 2014 года См. Закон I ACa 128/14, заявил, что права с гарантией принадлежат покупателю, независимо от того, сохраняет ли он право собственности или владение товаром, проданным в течение гарантийного периода.

Примеры просьб к экспертам в судебных разбирательствах

Примеры заключений по экспертным заключениям (с обоснованием решения Варшавского районного суда от 19 сентября 2016 г.) Акт III C 1634/06):

• продемонстрировать наличие исполнительного дефекта и его объем и определить стоимость работ, необходимых для устранения дефекта (например, в области песчаникового покрытия небольших архитектурных стен, в соответствии со стандартами жилищной архитектуры);
• установление того, использовались ли при строительстве Команды некорректные/неконформные фасадные материалы здания и некорректно выполнялась гидроизоляция террас и балконов всех этажей, что приводило к влажности фасада и необходимости его замены, а также определение стоимости работ, необходимых для устранения этих дефектов, с учетом естественного процесса использования фасада из-за течения времени и необходимости периодического его обслуживания;
• в случае положительного ответа по предыдущему пункту, будет ли при замене высот только на данном этаже его стандарт, цвет/счет-фактура отличаться от тех, которые в настоящее время расположены на зданиях, и можно ли считать, что командный стандарт уменьшится;
• обновление уже составленного заключения в отношении изменения объема временных дефектов и определения ценности работы, необходимой для устранения этих дефектов;
• установление рыночной стоимости всего населенного пункта на основе операционных цен населенных пунктов с рынка на состояние неисправности и на основе технических заключений о дефектах и дефектах расчетов, подготовленных экспертами, в дополнение к снижению стоимости лестниц, залов и коридоров всех зданий за счет снижения стандарта отделки в той мере, в какой они повреждены, треснуты, утилизированы в экспертных заключениях, определение процентная потеря рыночной стоимости расчетов в связи с состоянием несостоятельности;

Примеры строительных дефектов (недвижимости) из судебной практики:

Нет вентиляционных дымоходов, влажная местность, посадка конструкций на колья, наружное проникновение влаги в здание

Апелляционный суд Белостока в своем решении от 18 февраля 2016 года, См. Закон I ACa 948/15 пришел к выводу, что дефектов здания не было (уже во время его осмотра до сделки купли-продажи): отсутствие вентиляционных дымоходов, строительство дома в водно-болотных угодьях или применение отступления от конструкции строительства и посадка конструкции на кол вместо фундаментного стенда. Однако в нынешнем состоянии недостатками этого здания было то, что решения, используемые для строительства дома, оказались неэффективными.

Таким образом, недостаток здания заключался не в отсутствии вентиляционных дымоходов, а в отсутствии функциональности системы гравитационной вентиляции. То же самое можно сказать и о строительстве здания на кольях. По мнению назначенного судебного эксперта, такое структурное изменение было допустимо. Более того, экспертиза показывает, что данный вид решения выполняет свою структурную функцию. Дефект обусловлен отсутствием адекватной защиты (изоляции) от кремния и антиводорода, что приводит к внешнему проникновению влаги в здание. С другой стороны, покупатель мог узнать об этих дефектах не на дату покупки имущества, а только во время его использования. Именно эти недостатки снижали ценность и полезность жилого дома, с точки зрения назначения вещи.

Посадка здания на уровне, равном слою земли

Кроме того, суд установил, что здание было повреждено, в частности, за счет посадки здания на уровне, равном слою земли, не обеспечивая непрерывность вертикальной и горизонтальной изоляции, не выполняя свои функции вентиляционной установки, отсутствия линейного обезвоживания и т. д. Это было мотивировано тем, что наличие этих дефектов, несомненно, не только снижало функциональность здания, но и вызывало его разрушение в результате влажности стен. Поэтому они уменьшили полезность здания из-за его назначения, что означает, что эти недостатки соответствовали критериям, изложенным в Статье 556(1). Так, в принципе, истцы, ссылаясь на эти конкретные недостатки, могли использовать гарантийные права на физические дефекты проданного товара.

Перевернутая тяга (так называемая кофка), отсутствие полной изоляции потолка, слишком низкая теплоизоляция толщиной на стенах

Окружной суд г. Слупска в своем постановлении от 25 октября 2013 г. см. В законе I C 156/12 говорится, что отсутствие полной изоляции потолка над цокольным этажом, слишком низкая теплоизоляция на внешних стенах, отсутствие вентиляционных отверстий в окнах, отсутствие кирпичной дымоходной трубы для кухонной вентиляции со столовой указывает на то, что жилой дом был выпущен покупателю в неполном состоянии.

Недостатки фундаментов, несущих стен, потолков, крыш и лестниц для связи между уровнями

Физическими дефектами здания являются любые дефекты, которые уменьшают его ценность или уменьшают его техническую полезность, например, дефекты фундаментов, несущих стен, потолков, крыш и лестниц для связи между уровнями. Сокращение технической полезности заключается в снижении стандартов безопасности, вытекающих из правил, конструкции, указанных в договоре купли-продажи или вытекающих из разницы между фактическим исполнением и предоставлением продавца (да: J. J. Z., B. P.: ответственность продавца за физические дефекты здания, Pip (...), pp. 67-68, и Варшавско-Прагский районный суд в Варшаве в своем решении от 22 декабря 2014 года, См. Закон I С 710/08).

Отсутствие адекватной защиты здания от подземных вод и затопления дождевой водой (отсутствие дренажных стоков)

Региональный суд во Вроцлаве в постановлении от 20 декабря 2017 года. См. Закон II Ca 844/17 Отсутствие адекватной защиты от затопления здания, несомненно, является недостатком. Неспособность обеспечить надлежащую изоляцию здания до доступа воды к его интерьеру является ошибочным действием ответчика, который не смог обеспечить надлежащую техническую изоляцию здания. На скамейке дела суд указал, что проект строительства предусматривал прямую посадку здания в виде скамеек и фундаментных ступней, с четким условием, что на уровне посадки вокруг фундамента должен быть выполнен дренажный дренаж. В итоге этот дренаж не был произведен, поскольку не был предусмотрен в реализующем проекте, так как было принято решение применить другое технологическое решение к изоляции здания. Однако ответчику следует применить решение, которое позволило бы обеспечить эффективную защиту здания от грунтовых и дождевых вод и надлежащее использование его жилищ, которые ему не удалось встретить.