Современная американская мечта?

Автор Роберт Стэкхаус через BondVigilantes.com,

Популяризированная после Второй мировой войны, идея американской мечты долгое время была сосредоточена вокруг идеи, что любой человек из любого происхождения в Соединенных Штатах может достичь процветания и успеха.

В течение почти 75 лет эта идея была символически представлена семьей среднего класса с двумя собаками, двумя детьми, автомобилем американского производства и пригородным домом с белым забором для пикетов. В то время как «Современная американская мечта» продолжает включать домашних животных и детей (все больше домашних животных, чем детей) и автомобиль (теперь более равномерно разделенный между американскими пикапами, электромобилями и различными международными брендами), одна часть этой мечты становится все более недостижимой для среднего американца: владение домом.

Дисбаланс предложения/спроса жилищного фонда в США, усугубляемый стареющим населением, цепляющимся за дома, которыми они либо владеют напрямую, либо с чрезвычайно низкими ставками по ипотечным кредитам, в сочетании с большим откатом от застройщиков после финансового кризиса 2008 года, продолжают пульсировать по экономике и вселенной фиксированного дохода неожиданными и значимыми способами.

Где мы сегодня?

Активность на рынке жилья в США остановилась, поскольку пожилые домовладельцы, которые заблокировали низкие процентные ставки или полностью окупили свои дома, предпочитают держаться в напряжении. Возникновение ипотеки в США (включая новое финансирование и рефинансирование) может достичь двухдесятилетних минимумов, причем большинство сделок среди заемщиков с самым высоким доходом (самый высокий кредитный рейтинг).

Источник: LendingTree (31 марта 2025)

Средний возраст как начинающих, так и постоянных покупателей жилья продолжает расти, поскольку сочетание недостаточного предложения домов (как новых, так и существующих) и более высоких ставок по ипотечным кредитам продолжает удерживать молодых покупателей в стороне, а заработная плата не может идти в ногу с параболическим увеличением расходов на домовладение.

Источник: Национальная ассоциация риэлторов (данные на 2023 год)

Источник: Zillow Home Value Index, июль 2025

Кроме того, несмотря на значительное увеличение арендной платы на национальном уровне во время COVID, владение домом по-прежнему значительно дороже, чем аренда почти на всех рынках США. Некоторые задаются вопросом, указывают ли нынешние тенденции на потенциальный психологический сдвиг среди потребителей США, при этом покупка жилья считается недостижимой, и многие, вероятно, станут «вечными арендаторами».

Источник: UDR Май 2025 г. Презентация для инвесторов

Источник: John Burns Research and Consulting (Data; Oct 2024, Published Dec 2024)

И, наконец, кажется, что отчаянно необходимое строительство новых жилых комплексов останавливается, поскольку более высокие процентные ставки, нормативное бремя, стихийные бедствия и различные другие факторы препятствуют развитию крупномасштабных проектов, которые могут еще больше ограничить национальное предложение жилья.

Источник: RealPage Market Analytics

Куда мы пойдем отсюда?

В то время как текущие макроэкономические перекрестные токи трудно ориентироваться, и путь будущей политики ФРС остается неопределенным, трудно найти сектор, на который не влияют текущие уровни активности и тенденции, наблюдаемые на рынке жилья США. Прямые воздействия на такие сектора, как строительные материалы, промышленные предприятия, строители жилья, ипотечные кредиторы и REIT, ощущаются быстро, но более тонкие эффекты могут распространяться по всему рынку. Американский потребитель все больше растягивает свой бюджет на арендную плату и ипотечные платежи и ищет «ценностные игры» в других областях повседневной жизни (отпуски, продукты, автомобили, одежда, услуги и т. д.).

Возможно, самое главное, что на долю жилья приходится более 30% индекса потребительских цен (ИПЦ), который, возможно, является крупнейшим фактором, определяющим решения денежно-кредитной политики ФРС. Это, безусловно, влияет на все классы активов и компании в мире. Для активных инвесторов взгляд на жилье в США и последующие побочные эффекты в разных секторах и компаниях могут оказать значительное влияние. Это особенно верно, когда кредитные спреды по казначейским облигациям близки к временным ограничениям.

Несмотря на то, что неопределенность и волатильность остаются, мониторинг траектории «Современной американской мечты» будет иметь ключевое значение для перспективных фундаментальных показателей и оценок во всем мире.