Беспорядки в офисной башне в Нью-Йорке ухудшились в преддверии стены зрелости на триллион долларов

Сочетание факторов, включая удаленную работу, исход прогрессивных городов, более высокие процентные ставки для заемщиков и дисконтированную доступность кредитов, продолжает оказывать давление на рынок офисных башен по всей стране. Последний пример проблем, с которыми сталкивается рынок коммерческой недвижимости стоимостью 20 триллионов долларов, происходит из Нью-Йорка.

Bloomberg сообщает, что кредит в размере 400 миллионов долларов, поддерживающий Бродвей 1440, 25-этажную башню на углу Бродвея и 40-й улицы в центре Манхэттена, упал в статус правонарушителя.

Кредит был превращен в коммерческую ипотечную безопасность, называемую JPMCC 2021-1440.

«Одним из кредитов, подлежавших реагированию на это значительное увеличение по сравнению с предыдущим месяцем, был кредит на Бродвее в размере 399 миллионов долларов США 1440, защищенный в JPMCC 2021-1440», - отмечают аналитики JPMorgan во главе с Чонг Сином, Терреллом Боббом и Джоном Симом Гейтсом.

Аналитики заявили, что спонсоры сделки «не выплатили баллонную выплату кредита в прошлом месяце, и теперь кредит поддерживается невыполненным». "

Принимая дату JPM, уровень серьезных правонарушений для офисных кредитов достиг 7% в апреле, что является самым высоким уровнем с первой половины 2017 года.

1440 Бродвей страдает от падения спроса на офисные помещения. Один из крупнейших арендаторов WeWork сократился после объявления банкротства летом 2023 года. Другой топ-арендатор, Macy’s, столкнулся с скользящим пешеходным движением из-за новых офисных работников в городе. Кроме того, высокая процентная ставка повысила стоимость финансирования.

Вот дополнительный цвет недвижимости от JPM:

... Два крупнейших арендатора недвижимости в секьюритизации, WeWork и Macy's, представили значительные проблемы для продолжения выполнения этого кредита. При секьюритизации на этих двух арендаторов приходилось 70% дохода от аренды недвижимости. Тем не менее, Macy's освободила собственность в конце срока аренды в январе 2024 года. WeWork объявила о банкротстве в начале этого года, но работала со спонсорами, чтобы изменить условия аренды. WeWork договорилась о 40-процентной арендной плате, поскольку теперь ожидается, что она заплатит всего 44 доллара за место в здании, а не 73,26 доллара, которые она первоначально платила. WeWork будет постепенно платить больше за свое пространство, поскольку расширенные условия аренды включают повышение арендной платы. Кроме того, WeWork удалось сократить срок его выпуска. Выпуск WeWork, который вы изначально планировали завершить в 2035 году, теперь, как ожидается, закончится в 2028 году. По нашим оценкам, уровень заполняемости недвижимости в настоящее время составляет 58% и снижение валового пенсионного дохода на 52% по сравнению с предыдущим годом. "

Глядя на тенденции заполняемости офисов по всему городу, данные о картах от Katle Systems показывают ниже 50%. Я не возвращаюсь на дисках.

Кризис CRE далёк от завершения. На самом деле, это катастрофа, и настоящие фейерверки появятся позже в этом году, если процентные ставки восстановятся.

В недавней заметке мы процитировали данные Ассоциации ипотечных банкиров, показывающие, что 929 миллиардов долларов — 20 процентов от общей суммы в 4,7 триллиона долларов — в аду коммерческих ипотечных кредитов кредиторами и инвесторами должны быть в конце этого года. Показатель вырос на 28% с 2023 года и завышен претензиями и продлениями с предыдущих лет. Тем не менее, бычки теперь должны укусить булочку и заплатить или по умолчанию.

Помните, что рост дефолтов CRE может привести к сотням мелких банкротств региональных банков. Мы предупреждали об этом в мартовской записке под названием «В 2024 году зрелость CRE может привести к сотням банкротств банков. "