Китай: Чтобы спасти сектор недвижимости

chiny24.com 1 год назад

Пятница, 18.05. 2024

Государственный совет (chin. 国 the, Постоянный комитет правительства КНР) совместно с
Министерство жилищного строительства и развития сельских районов (чин. of),
Народный банк Китая (chin. 中国人大 the, центральный банк КНР, эквивалент нашего НБП),
Министерство природных ресурсов (chin. ) resources))
Государственное управление финансового надзора (chin. 国))

Конференция с местными органами власти и застройщиками по оптимизации условий на рынке жилья. После конференции был анонсирован крупнейший (пока) пакет помощи в сфере недвижимости, который направлен на усиление спроса на переизбыток жилья и в то же время помощь застройщикам в их нынешней непростой ситуации. И вот так:

До 15% снижен минимальный размер собственного взноса на покупку квартиры на первичном рынке. Это рекордно низкий уровень обязательного депозита. На сегодняшний день самый низкий уровень собственного вклада в исходный рынок составил не менее 20% Собственный вклад в недвижимость покупателей на вторичном рынке сократился до 25% (там было 30%). Это еще один порез. Последний был сделан восемь месяцев назад.

Процентная ставка по кредитам из жилищного фонда снижена на 0,25 п.п., при первом новом жилье для людей, покупающих и заимствующих менее 5 лет, процентная ставка составит 2,35% и более 5 лет - 2,85%. Покупатель квартиры на вторичном рынке, с кредитом менее 5 лет, получит процентную ставку 2,775 %, в случае кредитования свыше 5 лет процентная ставка составит 3,325%.

Пределы по процентным ставкам по ипотечным кредитам были полностью отменены центральным банком. Именно местные власти будут принимать автономные решения, в зависимости от финансового положения, будут ли они поддерживать минимальные процентные ставки по этим кредитам, будут ли они повышать или понижать минимальные. Банки будут вести переговоры о процентных ставках, учитывая рыночную ситуацию и кредитоспособность человека. Снижение собственных взносов и процентных ставок является прорывным финансовым решением.

Местные власти через собственные госкомпании будут покупать у застройщиков (как отмечается:) по разумной цене) завершенные, непроданные квартиры, которые будут использоваться после адаптации для муниципального/социального жилья в аренду. Каждый город будет решать, участвовать в программе или нет, в соответствии с задачей обеспечения жильем и необходимостью управления вновь построенными вакансиями. Таким образом, предполагается, что девелоперы получат финансирование для завершения собственных проектов, а также для продолжения работы, для выхода из кризиса. С другой стороны, другим будет предоставлена возможность получить дешевое жилье за счет аренды.

На эти цели ЦБ выделяет 300 млрд юаней (около 162,73 млрд злотых) (в рамках содействия местным органам власти в реализации программы выкупа). Кроме того, Народный банк Китая запустит средства в размере 500 млрд юаней (около 271,22 млрд злотых) для удовлетворения ожидаемого большего спроса на ипотечные кредиты для этой программы.

Уже четыре месяца местные власти проводят программу «белого списка». Было подтверждено продолжение. «Белый список» - это список выбранных проектов развития в данной области, таких как те, которые соответствуют условиям, критериям и получают «зеленый свет» для получения кредита для финансирования завершения строительства жилья. В случае невыполнения условий и стандартов должны быть приняты корректирующие меры, создающие соответствующие механизмы управления проектами. По состоянию на 16 мая текущего года объем утвержденных кредитов на проекты из "белого списка" по всей стране достиг 935 млрд юаней (около 507,18 млрд злотых).

Земельные участки, которые были приобретены (фактически сданы в аренду) застройщиками, но остаются неиспользуемыми там, где строительство не было начато, или где строительство было «застряло» по разным причинам, будут приобретены местными властями. Для этого местные власти смогут выпускать специальные долгосрочные облигации самоуправления. Отвоеванная земля, а также любые незавершенные проекты, выкупленные местными властями, призваны в конечном итоге удовлетворить жилищные потребности жителей региона и создать/построить общественные здания.

Центральные органы будут поощрять местные власти к ослаблению ранее введенных ограничений, в частности возможности приобретения многоквартирного жилья. Уже более трех лет распространен принцип «одна семья, одна квартира». Власти 15 крупнейших китайских городов уже отказались от этой концепции. Кроме того, на первичном и вторичном рынках имеется любое количество единиц жилья.

Местные власти должны провести инвентаризацию жилищных ресурсов - новых домов с квартирами для продажи, строящихся и вакантных, чтобы точно определить состояние рынка недвижимости в административной единице. Устранение жилищных «запасов» является ключом к устранению имущественных рисков.

Вице-премьер Хэ Ли Фэн, отвечающий за экономику, заявил, что «сектор недвижимости тесно связан с экономическим развитием». Он также подчеркнул необходимость дальнейшей реализации так называемых "трех крупных проектов", а именно:

строительство социального жилья,
Реконструкция старых зданий в городах и
развитие общественной инфраструктуры.

Эти «революционные» решения являются четким сигналом к стабилизации рынка недвижимости. Она призвана помочь, в том числе, повысить доверие общественности к сектору недвижимости и, как следствие, повысить спрос. Политика жилищного финансирования на рынке недвижимости направлена на обеспечение здоровой и стабильной поддержки развития. Ожидается, что китайский рынок недвижимости стабилизируется и отразится в относительно короткий период.

Многие эксперты считают, что рост Китая на 5,2% в прошлом году и на 5,3% в первом квартале того же года был достигнут за счет снижения экономической зависимости КНР от сектора недвижимости. Китай трансформирует свою модель экономического развития. Сектор недвижимости будет постепенно регулироваться рынком. Это означает, что приоритеты власти будут падать с текущей позиции на нижнюю. В условиях экономического развития, не зависящего от недвижимости, политика властей в отношении риэлторских компаний направлена на стимулирование более быстрых темпов их трансформации, изменение философии бизнеса, не соответствующей действительности, вынуждая эти компании значительно повышать уровень послепродажного обслуживания, развивать лизинговую деятельность, брокерские услуги, услуги по управлению недвижимостью и другую деловую деятельность, связанную с сектором.

Действия властей по защите рынка недвижимости вызвали положительные отзывы, но вызывают много вопросов. Какое влияние окажет создание новых структурных инструментов на рынок? Означает ли, однако, введение комбинации механизмов недвижимого имущества и финансовой политики (вопреки декларациям) возвращение к старому способу «зависимости от недвижимости как драйвера экономики»? Как на практике этот механизм укрепит необходимые изменения в функционировании сектора недвижимости? Как и с этими задачами, лай требует больших капитальных вложений, местные власти будут управлять, когда их долг оценивается в 41,426 трлн юаней (примерно 22,47 трлн злотых)?.

Ответ придет, чтобы подождать по крайней мере несколько месяцев. Даже самый лучший план не сработает сразу, когда имущественный кризис в Китае продолжается уже более трех лет и его источники глубоко укоренены в механике всей отраслевой системы. Сектор недвижимости в Китае во многих отношениях просто устарел, все еще функционируя так, как если бы мы все еще жили в конце 1990-х годов.

Некоторые статистические данные:

Цены на новое жилье упали 10 апреля подряд, на 0,6% месяц к месяцу, что стало самым быстрым падением с ноября 2014 года. Инвестиции в недвижимость за первые четыре месяца 2024 года сократились на 9,8% по сравнению с предыдущим годом. Продажи жилья в пересчете на площадь за период январь-апрель текущего года показали снижение на 20,2% в годовом исчислении, при этом количество начатых строительных работ сократилось на 24,6%. Средства, полученные застройщиками, также упали на 24,9% в годовом исчислении. В апреле 2024 года площадь нового жилья для продажи составила почти 391 млн кв. м. Количество непроданных квартир осталось на самом высоком уровне за восемь лет.

Следует также помнить, что сектор недвижимости чрезвычайно социально чувствителен. С прекращением строительных работ и неплатежеспособностью застройщиков около 5 млн человек находятся под угрозой безработицы или значительного снижения доходов.