Уровень доступности офисного рынка в Сан-Франциско достиг рекордного уровня

Авторизован Трэвисом Гиллмором через Эпохальные времена,

Влияние факторов продолжает влиять на офисный рынок Сан-Франциско, а показатели вакансий и доступности свидетельствуют о рекордных максимумах в первом квартале 2024 года, согласно анализу коммерческой недвижимости в глобальных компаниях Avison Young и CBRE.

Доступность - сочетание вакансий и возможностей субаренды на рынке - достигла 36,7% от всего офисного квадратного изображения с января по апрель.

Мы находимся на большинстве рекордных уровней, и я говорю, что это осторожно оптимально. Дина Гувейя, менеджер по маркетингу в западном регионе Avison Young, рассказала The Epoch Times 25 апреля.

Принимать только вакансии г-жи Гувейя В первом квартале наблюдался «небольшой всплеск», что может означать замедление.

«Если мы сможем продолжить эту более медленную скорость дополнительных вакансий ... тогда это будет очень хорошим показателем того, что мы находимся вблизи дна». Она сказала.

По словам экспертов, большая часть проблемы связана с отношениями города с технологической отраслью, где более 44% офисных площадей занимают технологические компании.

Кроме того, технологические компании возглавляют список предстоящих сроков аренды — 44,8 процента, по данным Avison Young.

Офисный рынок Сан-Франциско сильно пострадал, так как во время пандемии количество сотрудников, работающих на дому, резко возросло, хотя последние тенденции показывают легкое возвращение в офис.

Дистанционные рабочие места упали более чем на 5 процентов до 22,2 процента в первом квартале в сочетании с концом прошлого года, согласно отчету Avison Young.

Посты вакансий увеличились на 22,7% в первом квартале после семи последовательных кварталов снижения. Список возглавляли юридические службы, инженерные, консалтинговые, исследовательские, бухгалтерские и рекрутинговые компании. Тем не менее, медиа и технологические отрасли испытали снижение, согласно отчету.

Безработица, однако, выросла до 4,4 процента в первом квартале, что на 2,3 процента больше, чем в июне 2022 года.

Согласно отчету, в первом квартале осталось чуть менее 1 миллиона квадратных футов — на 63,3 процента меньше, чем в среднем за пять лет до пандемии.

Аналитики отметили признаки, которые они сочли оптимальными, в том числе субаренду площадей нидерландской платежной компании Adyen по адресу 505 Brannan Street — в районе Южный рынок города — и продление аренды многонациональной бухгалтерской компании KPMG на 55 2-й улице в финансовом районе города. В совокупности эти листья составляют 300 000 квадратных футов, говорят эксперты.

Возможности субаренды предлагают более низкую арендную плату, чем подписание новых договоров аренды, которые требуют строительства и значительного капитала для развития недвижимости, которая продает сектор рынка, а также позволяет бизнесу с существующими договорами аренды сдавать в аренду некоторые из своих частных площадей.

«Объем субаренды, который мы видели, значительно увеличился, потому что арендаторы ищут возможности для плагинов и игр», - сказала Гувейя. «Происходит гораздо больше активности, поскольку арендаторы... хотят воспользоваться заранее построенными помещениями и более низкими пенсиями. "

Высокие процентные ставки затрудняют компаниям с ограниченными денежными средствами финансирование кредитов. В то же время, согласно анализу, ставки также замедляют новые покупки.

С неопределенным рынком, отчасти из-за противоречивых подписей Федеральной резервной системы о будущем процентных ставок, потенциальные арендаторы видят гибкость, когда хотят возобновить отпуск или переехать.

«Процентные ставки являются большим катализатором», - сказала г-жа Гувейя. Мы слышим несколько разных историй о том, что процентные ставки снижаются, а затем их нет. Если процентные ставки действительно снизятся, это будет стимулировать коммерческий рынок. "

В ответ на это, самые качественные объекты недвижимости показали, что продолжительность срока аренды уменьшается с четвертьзащиты до квадрата, что делает их менее рискованными.

Такая надежность со стороны арендаторов вынуждает некоторых арендодателей снижать пенсии и предлагать концессионные пакеты для привлечения бизнеса, хотя все еще остается несоответствие между тем, что арендаторы хотят платить, и тем, что арендодатели могут предложить, учитывая их текущую дебетовую нагрузку.

Многие арендодатели работают со своими кредиторами, чтобы реструктурировать долг до наступления срока погашения кредита, и аналитики ожидают, что цены на аренду станут более выгодными для арендаторов, как только это будет реализовано.

«Аренда определенно снизится», - сказала г-жа Гувейя. И как только эта долговая тренировка произойдет, произойдет перезагрузка Ларри. "

Неблагополучная недвижимость, подверженная риску дефолта, создает возможности для покупок, которыми активно пользуются частные покупатели. Промышленные инвесторы и инвестиционные фонды недвижимости, однако, находятся на стороне, причем 100% всей инвестиционной активности поступает от частных покупателей в первом квартале.

С другой стороны, процент частных продавцов также увеличился, чтобы начать год вместе с предыдущими годами, с анализами, указывающими на беспрецедентное, что их дебет может быть восстановлен из-за высоких процентных ставок и ограниченных возможностей финансирования.

Рефинансирование оказалось сложным, потому что кредиторы снижают стоимость для офисного здания, потому что дефолты являются лоббированием, а оценки резко падают, при этом истинная рыночная стоимость неясна.

Подсчет выборов также замедляет активность, поскольку многие компании хотят получить больше сертификатов, прежде чем принимать крупные решения о капитале.

«Поскольку мы приближаемся к году выборов, многие компании спят в своих планах по расширению, и обслуживающий персонал также находится в этом режиме ожидания», — сказала Гувейя.

Другой мировой лидер в области коммерческой недвижимости, CBRE, обнаружил, что офисный рынок Сан-Франциско сталкивается с уникальными проблемами, учитывая преступность и бездомность, влияющие на город.

По словам Колина Ясукочи, исполнительного директора Центра технических исследований CBRE, все больше офисных арендаторов подписывают новые отпуска, демонстрируя готовность рекомендовать город, но все еще что-то предварительное при этом.

«Эта динамика все еще несколько неустойчива, поскольку работодатели и их сотрудники по-прежнему имеют дело с общественной безопасностью и стоимостью ведения бизнеса». Об этом он сообщил The Epoch Times по электронной почте.

Отметив, что некоторые работники возвращаются в офис еще несколько дней в неделю, он предположил, что этого недостаточно для восстановления, что, по его словам, потребует желания конкурировать в надежной экономической среде.

«Дополнительные мандаты неограниченны для существенного увеличения внимания к офису на данный момент, но скорее процветающая среда заставит больше людей хотеть быть в офисе и лучше подключиться к следующему циклу роста», - сказал Ясукочи.

Хотя искусственный интеллект может сыграть значительную роль в покупке технологического сектора, с которым связан город, быстрого восстановления, по его словам, не ожидается.

Офисный рынок Сан-Франциско начинает переходить от четырехлетнего спада. Мистер Ясукочи сказал. «в то время как для перебалансировки спроса и предложения потребуется много лет, мы начинаем видеть позитивные признаки. "